안녕하세요. 저는 미래의 개척자 돌핀입니다.
저는 최근에 사업을 확장하려고 생각하고 있습니다. 하지만 얼마 전부터 고시원 보증금이 폭등해서 이제는 접근하기 어려워졌습니다. 그래서 저뿐만 아니라 많은 사람들이 숙박업, 즉 모텔로 눈을 돌리고 있습니다. 아는 사람만 아는 리그입니다. 얼마나 올라갈지… …그리고 인상된 가격을 누가 받을지… …의심스럽습니다. 그래서 오늘은 경기도 안산에 있는 모텔을 예로 들어 모텔 부동산으로 고시원을 상업화할 수 있는지, 그리고 상가를 재개발하거나 재건축할 경우 임차인으로서 문제가 있는지 알아보려고 합니다.
제가 소개하는 모텔은 안산시에 있습니다. 실패자 씨가 거의 계약할 뻔한 부동산인데, 좀 실망스럽습니다. 실패자 씨가 보증금을 냈다고 해서 바로 갔어요. 차 안에서 위치를 확인해보니 모텔이 주거 시설과 매우 가까운 곳에 있었습니다. 모텔은 숙박 시설이기 때문에 주거 지역이 아니라 상업 지역에 있습니다.
요즘 모텔 짓고 싶으면 상업지역에 짓는게 맞는데, 여기는 상업지역이긴 한데 대형 아파트 단지가 밀집해 있는 곳에 있어서 좀 엉성한 느낌이 들었어요. 호텔이 아니라 여관이 꽤 많았어요. 마치 이곳이 재개발된 것 같았어요. 2008년 당시 모텔 주변 환경
현재 모텔 주변 환경
파란색 구역의 두 상업지역 중 한 곳에 위치한 모텔입니다. 이상하게도 이 모텔이 있는 상업지역은 재개발이 진행 중일 때 개발에 포함되지 않았습니다. 하지만 이곳은 문제가 있는 구역이었습니다. 참 좋은 소식입니다. 안산시가 2020년 9월 29일 도시계획조례를 제정하면서 지구단위계획에서 주거단지를 지을 때 조성하는 6개 상업지역의 용적률을 1100%에서 400%로 제한했습니다. 그 결과 개발 자체가 중단되었고, 주변의 대규모 아파트 단지 환경과 달리 이곳의 40년 된 상업지역은 밤에 화재와 안전사고 우려로 문제가 있다고 합니다. 그래서… … 여기에 보증금을 입금한 실패식당 씨… … . 문제가 있을까요? 재건축 문제가 있는 상업지역을 임대하는 데 어떤 문제가 있을까요? 상업임대차보호법은 10년간 계약 갱신권을 주니까 괜찮을까요? 아니요. 법을 살펴보겠습니다. 제10조(계약갱신요구 등) ① 임차인이 임대기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신을 신청한 경우 임대인은 정당한 이유 없이 이를 거부할 수 없다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 임차인이 임대료를 3기 분의 임대료에 상당하는 금액만큼 체납한 경우 2. 임차인이 허위 또는 기타 부정한 수단으로 임대한 경우 3. 임대인이 상호 합의에 따라 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 4. 임차인이 임대인의 동의 없이 건물 전부 또는 일부를 전대하는 경우 5. 임차인이 고의 또는 중대한 과실로 임대 건물의 전부 또는 일부를 손상시킨 경우 6. 임대 건물의 전부 또는 일부가 파괴되어 임대 목적을 달성할 수 없는 경우 7. 임대인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유로 건물 전부 또는 대부분을 철거 또는 재건축하기 위하여 건물을 회수할 필요가 있는 경우 임대계약 체결 시 공사기간 및 소요기간을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 통지하고 그에 따른 경우 건물의 노후화, 훼손 또는 일부 파괴로 인한 안전사고의 위험이 있는 경우 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축을 하는 경우 8. 기타 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차의 계속이 곤란한 중대한 사유가 있는 경우 ② 임차인의 계약갱신청구권은 최초 임대기간을 포함한 전체 임대기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위 내에서만 행사할 수 있다. ③ 갱신된 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 재계약된 것으로 본다. 다만, 임대료 및 보증금은 제11조의 규정에 의한 범위 내에서 증감할 수 있다. ④ 임대인이 제1항의 기간 내에 임차인에게 갱신거부 또는 조건변경의 통지를 하지 아니한 경우 기간만료와 동시에 전 임대차와 동일한 조건으로 재계약된 것으로 본다. 이 경우 임대기간은 1년으로 본다. ⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있으며, 임대인이 통지를 받은 날로부터 3개월이 경과하면 계약이 효력을 발생합니다. 위의 법률을 살펴보면 임대인은 임차인에게 재건축 및 재개발 문제에 대해 구체적으로 통지해야 하며, 그래도 입주하는 경우 그 기간 동안만 임대가 가능합니다. 또한 원래 임대 구역에서 재건축 또는 재개발 문제가 발생하는 경우 임차인은 10년 사업보증권을 행사할 수 없습니다. 상업용 임차인은 보상을 받을 수 있나요? 보상이 없나요? 재개발의 경우 이전 비용과 이전 비용이 지원된다는 것을 많은 사람들이 알고 있으므로 상업용 임차인도 보상을 받을 수 있다고 말씀하시는 것 같습니다. 첫째, 재개발과 재건축은 다릅니다. 재개발의 경우 공공 개발의 성격이 강합니다. 노후 시설을 새로 만드는 것입니다. 건물, 도로, 상하수도 등 광범위한 지역을 개발해 주민들의 생활을 편리하게 하고 도시를 정비하는 것입니다. 재건축은 어떨까요? 재건축은 건물주를 위한 사업이라고 할 수 있습니다. 따라서 공공성이 낮습니다. 이 사업의 목적이 다르기 때문에 법적 보상 내용도 다를 수밖에 없습니다. 재개발 구역에 있는 상업용 건물의 세입자는 사업권으로서 4개월 동안의 사업에 대한 보상을 받을 수 있다고 합니다. 하지만 조건이 있습니다. 사업이 허가되었는지, 재개발 사업 승인 고지일 이전부터 사업을 운영해 왔는지, 인적, 물적 시설이 있는 합법적인 장소에서 사업을 운영 중인지, 현재 사업을 운영 중인지입니다. 이 네 가지 조건을 모두 충족하는 사업장의 세입자만 사업권 보상을 받을 수 있습니다. 재건축은 어떨까요? 재건축에 대한 보상에 대한 구체적인 규정은 없습니다. 따라서 보상을 받기 어렵다고 합니다. 이는 정말 주의해야 할 사항입니다. 다만, 상가임대차계약서에 계약서 체결 시 손해배상 관련 추가 조항을 기재하면 가능할 수도 있습니다. 그래서 재개발지역 상가임차인에 대한 손해배상 관련 기사를 찾을 수 있었습니다. 재개발 상가임차인에 대한 영업손실 보상 기준에 ‘대수술’…극심한 분쟁 줄어들까? – 하우징헤럴드 역세권 재개발구역 손해배상 분쟁 정점에 달해, 구체적 손해항목 제시, 사업계속계획도 수립, 법적 원칙 무시, 퇴거조치도 강화해야 (하우징헤럴드=최진기자) 국토교통부가 재개발사업의 아킬레스건으로 지목되고… www.housingherald.co.kr 그럼… … 다시 원점으로 돌아가보죠. 미스터실패식당 재건축 문제 상가계약서는 어떻게 됐을까요? 다음 회에 올리겠습니다^^